– Caroline Roulet –
Nekilnojamasis turtas yra didžiausias turtas EBPO šalyse, kurio vertė 2022 m. siekė 111 trilijonų JAV dolerių, ty beveik dvigubai daugiau nei BVP. Daugiau nei trečdalį šio turto sudaro komerciniai pastatai ir kitos įmonių struktūros, kurių vertė yra 38 trilijonai USD. Sąlygos daugelyje komercinio nekilnojamojo turto rinkų smarkiai pablogėjo nuo 2022 m., kai baigėsi ilgas žemų palūkanų laikotarpis. Naujausiame EBPO darbe užfiksuotas didelis komercinio nekilnojamojo turto kainų kritimas, ypač JAV ir euro zonoje, kurį lėmė tiek aukštesnės pasaulinės palūkanų normos, tiek paklausos pokyčiai, atsirandantys dėl augančio nuotolinio darbo ir elektroninės prekybos. Tuo pačiu metu išaugo nekilnojamojo turto vystytojų finansavimo išlaidos ir rizikos premijos už žemo reitingo komerciniais hipoteka užtikrintus vertybinius popierius, o specializuotų institucijų, tokių kaip komercinio nekilnojamojo turto investiciniai fondai ir fondai, rezultatai susilpnėjo.
Apskaičiuota, kad finansinių tarpininkų komercinio nekilnojamojo turto rizika 2023 m. sudarė 21 trilijoną JAV dolerių (1 pav.), remiantis turimais duomenimis apie atskiras institucijas daugelyje ekonomikų. Nors banko paskolos yra didžiausias rizikos šaltinis, bendra įvairių nebankinių šaltinių pozicijos laikui bėgant didėjo ir dabar viršija 50 %. Visų pirma, komercinio nekilnojamojo turto patikos fondai ir fondai per pastaruosius penkiolika metų tapo vis svarbesni, ypač išsivysčiusiose ekonomikose. Komercinio nekilnojamojo turto investicinių fondų ir nekilnojamojo turto vystytojų skolų kaupimąsi atspindi didelis neapmokėtų obligacijų ir sindikuotų paskolų padidėjimas bei didėjanti priklausomybė nuo privataus kapitalo.
1 pav. Pasaulio finansų sektoriaus pozicijos komercinio nekilnojamojo turto atžvilgiu yra labai didelės
Pastaba: Šiame skaičiuje pateikiami bankų ir nebankinių finansinių tarpininkų komercinio nekilnojamojo turto (CRE) pozicijų įverčiai. Duomenys išreikšti trilijonais JAV dolerių, pakoregavus pagal 2023 m. JAV vartotojų kainų indeksą. Norėdami gauti daugiau informacijos, žr. ruletės (2024) 1.6 paveikslo pastabą, 1 langelį ir B priedą.
Šaltinis: TVF FSI, EBPO nacionalinės sąskaitos, nacionalinių centrinių bankų ir biurų statistika, LSEG, Pitchbook, EBPO skaičiavimai.
Komercinio nekilnojamojo turto vystytojai susiduria su vis didėjančiais kredito kokybės iššūkiais, o prastos kredito kokybės skolų suma pastaruoju metu viršijo pasaulinės finansų krizės lygį (2 pav., A skydelis). Ypač nukenčia besivystančių rinkų ekonomikos šalių kūrėjai, tačiau išsivysčiusiose ekonomikose kreditų kokybė taip pat pablogėjo (2 pav., B skydelis). Be to, obligacijų ir sindikuotų paskolų išpirkimo terminai reiškia, kad per ateinančius kelerius metus reikės didelių refinansavimo poreikių, ypač skolininkams, turintiems svertą (Roulet, 2024). Komercinėmis hipoteka užtikrintų vertybinių popierių mokėjimų procentas taip pat didėja, nes vis daugiau paskolų, turinčių komercinio nekilnojamojo turto paskolas, nesumoka už būsto paskolą.
2 pav. Visame pasaulyje nekilnojamojo turto vystytojų skolų kokybė dažnai pablogėjo
Pastaba: diagramoje parodytos keturių tipų įmonės. Įmonės, kurių kredito rizikos profilis yra patikimas, yra tos, kurių sverto koeficientas (matuojamas pagal skolos ir EBITDA santykį) yra nuo nulio iki 5, o palūkanų padengimo koeficientas (ICR) yra didesnis nei 2. Visos kitos trijų tipų įmonės turi sverto koeficientas viršija 5 arba žemesnis už nulį (dėl neigiamo EBITDA). Tarp jų „sverto sverto“ įmonių ICR yra mažesnis nei 1, „sverto rizikos“ įmonių ICR yra nuo 1 iki 2, o „vidutinio sverto“ ICR yra didesnis nei 2. Skolos duomenys apima visą skolą, nurodytą įsipareigojime. balanso pusėje. Norėdami gauti daugiau informacijos, žr. ruletės (2024) B priedą.
Šaltinis: LSEG, EBPO skaičiavimai.
Šie pokyčiai kelia galimą finansinio stabilumo riziką, atspindinčią didėjančias įvairių tarpusavyje susijusių finansinių tarpininkų pozicijas. Didesnės finansavimo sąnaudos ir mažesni komercinės paskirties nekilnojamojo turto vystytojų pajamos gali padidinti bankų neveiksnias paskolas ir patirti nuostolių nebankiniams finansiniams tarpininkams. Dideli specializuotų komercinio nekilnojamojo turto investicinių fondų nuostoliai gali išplisti į nekilnojamojo turto investicinius fondus, padidindami investuotojų išpirkimą ir potencialiai sukeldami kainų mažėjimo spiralę dėl netikėto pardavimo. Draudimo įmonių mokumo rodiklius ir pensijų fondų likvidumą taip pat gali neigiamai paveikti nuostoliai, tiek tiesiogiai dėl komercinio nekilnojamojo turto paskolų, tiek netiesiogiai dėl ryšių su nekilnojamojo turto fondais.
Politikos iššūkiai išlieka vertinant ir mažinant komercinio nekilnojamojo turto riziką. Didelės duomenų spragos trukdo tiksliai analizuoti daugelio finansinių tarpininkų pozicijas. Pavyzdžiui, dažnai trūksta komercinio nekilnojamojo turto pozicijų suskirstymo pagal turto klases ir užstato tipą. Esamos komercinio nekilnojamojo turto finansavimo makroprudencinės priemonės, pvz., kapitalo rezervai arba paskolos ir vertės santykis, taip pat pirmiausia yra pagrįstos bankais, o ne bankų rizikai sumažinti taikomos ribotos priemonės. Šių įrankių naudojimas įvairiose jurisdikcijose taip pat gali skirtis.
Reikia toliau plėtoti daug politikos priemonių, padedančių stebėti ir sušvelninti komercinio nekilnojamojo turto sektoriaus finansinio stabilumo riziką, įskaitant:
- Tarpvalstybinis susitarimas dėl tikslaus komercinės nuosavybės turto apibrėžimo ir bendrų kokybinių bei kiekybinių rodiklių sukūrimo (ESRV, 2023a).
- Geresnis tiek bankų, tiek nebankinių finansinių tarpininkų turimų komercinio nekilnojamojo turto portfelių kredito kokybės ir atidėjimų nuostoliams vertinimas (ECB, 2023; ESRV, 2023b; TVF, 2024), taip pat sustiprintas bankų testavimas nepalankiausiomis sąlygomis. Atliekant tokius testus turėtų būti atsižvelgiama į netiesioginę komercinio nekilnojamojo turto riziką, kurią bankai finansuoja ne bankai.
- Pagerintas likvidumo neatitikimų ir sverto rizikos vertinimas ir mažinimas instituciniams investuotojams ir nekilnojamojo turto investiciniams fondams, įskaitant išpirkimo apribojimus pastaruosiuose (FSB, 2023; IOSCO, 2024).
- Tolesnis darbas su skolininku pagrįstomis priemonėmis, ypač nebankiniams finansiniams tarpininkams, ir stipresnis tarptautinis bendradarbiavimas, siekiant apriboti reguliavimo susiskaidymą. Tokios priemonės turėtų apimti pernelyg didelio įsiskolinimo apribojimus ir taisykles, užtikrinančias patikimą kredito kokybę ir tinkamus grąžinimo pajėgumus.
Nuorodos:
ECB (2023), Nekilnojamojo turto rinkos didelių finansavimo išlaidų aplinkoje, Specialusis bruožas, Europos centrinis bankas, Finansinio stabilumo apžvalga, lapkritis.
https://www.ecb.europa.eu/press/financial-stability-publications/fsr/special/html/ecb.fsrart202311_02~75cf0710b9.en.html.
ESRV (2023a), pažeidžiamumas EEE komercinio nekilnojamojo turto sektoriuje, Europos sisteminės rizikos valdyba, sausio mėn.
https://www.esrb.europa.eu/pub/pdf/reports/esrb.report.vulnerabilitiesEEAcommercialrealestatesector202301~e028a13cd9.en.pdf.
ESBR (2023b), 2023 m. ES masto bankų sektoriaus testavimo nepalankiausiomis sąlygomis makrofinansinis scenarijus, Europos sisteminės rizikos valdyba, sausio mėn.
https://www.eba.europa.eu/sites/default/files/document_library/Risk%20Analysis%20and%20Data/EU-wide%20Stre ss%20Testing/2023/Scenarios/1051432/2023%20ES mastu%20stress%20test%20-%20Macro%20financial%20scenario.pdf.
FSB (2023), peržiūrėtos politikos rekomendacijos, kaip spręsti atvirųjų fondų likvidumo neatitikimo struktūrinius pažeidžiamumus, Finansinio stabilumo valdyba, gruodžio mėn.
https://www.fsb.org/uploads/P201223-1.pdf.
TVF (2024), Paskutinė mylia: Finansinis pažeidžiamumas ir rizika, Pasaulio finansinio stabilumo ataskaita, 2 skyrius, balandžio mėn.
https://www.imf.org/en/Publications/GFSR/Issues/2024/04/16/global-financial-stability-report-april-2024.
IOSCO (2024), „Pataisytos kolektyvinio investavimo schemų likvidumo rizikos valdymo rekomendacijos“, Konsultacinė ataskaita, Tarptautinės vertybinių popierių komisijų organizacijos valdyba, lapkričio mėn.
https://www.iosco.org/library/pubdocs/pdf/IOSCOPD770.pdf.
Roulet, C. (2024), „Komercinio nekilnojamojo turto rinkos pasibaigus „žemai ilgai“: rizika ir politikos iššūkiai“, EBPO Ekonomikos departamento darbo dokumentai, Nr. 1829, EBPO leidykla, Paryžius.
https://www.oecd.org/en/publications/commercial-real-estate-markets-after-the-end-of-low-for-long-risks-and-policy-challenges_0f9ae118-en.html.
